El sistema de índice de precios de referencia destinado a regular y limitar el alquiler en áreas de alta demanda ya ha sido finalizado. El Gobierno ha necesitado nueve meses para implementar esta medida polémica de la ley de vivienda, la cual permite la restricción de precios en las zonas más afectadas por el aumento de alquileres. Sin embargo, las condiciones variarán según el perfil del propietario (si es un gran tenedor o un pequeño propietario) y el tipo de contrato (existente o nuevo).

El índice introducido por el Gobierno establece un rango de precios, tanto máximo como mínimo, en lugar de una cifra exacta, respondiendo así de manera diferente a la petición de Cataluña. Este rango se determinará basándose en la ubicación del inmueble y sus características específicas, como la superficie, año de edificación, estado actual, disponibilidad de ascensor, trastero, mobiliario, zonas comunes y certificación energética, entre otros factores relevantes.

Es momento de tener en cuenta todos los conceptos e información valiosa que debes conocer de cara a que se implanten todas las medidas de regulación del precio de alquiler de la vivienda, te las cuento a continuación:

Zona tensionada: ¿Qué es y qué implica en cuanto al alquiler?

La ley de vivienda permite a las comunidades autónomas designar una "zona tensionada" bajo cualquiera de las siguientes dos condiciones:

• La primera condición se cumple cuando la carga financiera promedio, ya sea por concepto de hipoteca o alquiler, sumada a los gastos y suministros básicos, excede el 30% de los ingresos medios de los hogares o de la unidad de convivencia.
• La segunda condición se basa en que el precio de compra o alquiler de propiedades en la zona haya registrado un incremento, en el transcurso de los últimos 5 años, de al menos tres puntos porcentuales por encima del Índice de Precios al Consumo (IPC) autonómico correspondiente.

Cómo afecta el índice de precios a los contratos de alquiler

En las áreas no consideradas como tensionadas, esta normativa no aplica ningún cambio. Sin embargo, en aquellas zonas designadas como tensionadas, se presentan dos situaciones distintas:

Si hubo un contrato de arrendamiento anterior en los últimos cinco años:

• Para el pequeño propietario, la referencia será la última renta acordada en el contrato anterior, con la posibilidad de aplicar un incremento conforme a la actualización anual.
• El gran tenedor, por su parte, está obligado a seguir el índice de precios de referencia. No obstante, si la renta anterior ajustada por la actualización anual resultase menor que la establecida por el índice de precios de referencia, podrá aplicarse esta última.

En ausencia de un contrato previo durante los últimos cinco años en zonas tensionadas, el índice de precios de referencia será de aplicación obligatoria para ambos tipos de propietarios.

¿Y qué sucede con las renovaciones anuales?

• En marzo de 2023, el Gobierno implementó un Real Decreto en respuesta a los impactos de la guerra en Ucrania, restringiendo las actualizaciones anuales para contratos de alquiler en curso. Se eliminó el uso del IPC como índice de referencia para la actualización de las rentas, estableciendo un límite de incremento del 2% en 2023 para tanto grandes como pequeños propietarios.
• Para el año 2024, la restricción se mantiene, limitando cualquier aumento en los contratos renovados a no más del 3% para los grandes tenedores. En el caso de los propietarios que no sean grandes tenedores, el aumento se basará en lo acordado entre las partes; en ausencia de acuerdo, el incremento también estará limitado al 3%.
• A partir de 2025, se introducirá un nuevo índice desarrollado por el Instituto Nacional de Estadística antes del 31 de diciembre de 2024. Este índice reemplazará al IPC para ajustar las rentas en las renovaciones anuales de todos los contratos de alquiler, aplicable tanto en zonas tensionadas como no tensionadas.

¿Dónde y cuándo se empezará a aplicar el índice de precios?

Cataluña se distingue por ser la primera, y hasta ahora única, comunidad autónoma que ha expresado su intención de restringir los precios de alquiler en zonas específicamente marcadas como tensionadas. Esta acción se llevará a cabo en 140 de los 947 municipios de la región, abarcando a 6,2 millones de personas, lo cual representa más del 80% de la población de la comunidad.

Sin embargo, las tensiones entre el Gobierno central y la Generalitat respecto a la formulación del índice de precios han aumentado recientemente. En una reciente rueda de prensa, Ester Capella, consejera de Territorio de la Generalitat, indicó que:

• La administración catalana insistirá en la implementación de un índice regional para los precios de alquiler.
• Se opone al modelo uniforme propuesto por el Gobierno central, que opta por un rango de precios en lugar de un importe fijo.
• A pesar de las reuniones de emergencia con el Ministerio, criticó la postura del Gobierno por desviar lo acordado el 11 de enero sobre un índice combinado.
• Argumenta que la estrategia actual no contribuirá a la reducción de los precios del alquiler en Cataluña.

Aspectos criticados del índice de precios de referencia incluyen:

• Reducción de la oferta de vivienda en alquiler: Expertos advierten que la medida podría disminuir el número de propiedades disponibles para alquilar.
• Presión sobre el aumento de precios: Se anticipa que, en lugar de abaratar, la medida podría incrementar aún más los precios de alquiler.

La discrepancia entre las administraciones subraya el complejo equilibrio entre el control de precios y la necesidad de mantener una oferta adecuada de viviendas en el mercado de alquiler.